La Legge 220/2012 di Riforma del condominio, entrata in vigore il 18 giugno scorso, ha introdotto numerose ed importanti modifiche, sebbene molte siano state fortemente criticate dagli addetti ai lavori.
In particolare, tra le tante novità, la riforma ha espressamente previsto una nuova figura all’interno del condominio: il revisore dei conti condominiale.
L’art. 1130 bis c.c., infatti, recita “[…] L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. […]”
Si tratta di una disposizione assolutamente innovativa con la quale viene attribuito all’assemblea il potere di deliberare la nomina di un revisore che verifichi la bontà della contabilità predisposta dall’amministratore.
Ad essere altrettanto innovativo è anche il fatto che il legislatore nel disciplinare la suddetta nomina non ha imposto alcuna condizione per l’esercizio di tale facoltà. Ciò sta a significare che la ratio posta a fondamento di una tale scelta non deve necessariamente presupporre il dubbio di qualche irregolarità. La motivazione può essere di qualsiasi natura, anche una semplice verifica, non dovendo essere indicate motivazioni e/o giustificazioni.
L’obiettivo del legislatore è, quindi, quello di tutelare maggiormente i condomini attribuendo loro maggiore coinvolgimento nell’iter rendicontistico.
Tuttavia, il legislatore non ha ben chiarito chi possa svolgere l’incarico di revisore dei conti e, pertanto, sarebbe pensabile che tale incarico possa essere conferito a qualsiasi condomino o persona presumibilmente competente a fare ciò.
Il legislatore, tralasciando la specifica dei requisiti del revisore contabile ha di fatto sminuito il ruolo del revisore nel condominio, in quanto, non avendo alcun requisito minimo, viene data la possibilità a chiunque di arrabbattarsi tale ruolo e definirsi “revisore”. Pertanto, i condòmini dovranno essere molto attenti nel conferire l’incarico di revisore contabile e scegliere il professionista che abbia sia requisiti tecnici/contabili sia competenze in materia condominiale.
Occorre ricordare che, fino all’entrata della riforma, il legislatore non ha previsto alcuna formalità da rispettare nel caso della stesura della rendicontazione condominiale considerando il rendiconto condominiale, quale documento con il quale l’amministratore alla fine di ogni anno amministrativo deve rendere il conto della gestione ai partecipanti al condominio, in quanto è necessario che questi “giustifichi in che modo abbia svolto la sua opera, mediante la prova di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico è stato eseguito e di stabilire se il suo operato sia stato conforme ai criteri di buona amministrazione” (Cass. Civ., sez. III sent. n. 4480 del 20 agosto 1985).
Con la legge 220/2012 il legislatore ha introdotto l’art. 1130 bis c.c. rubricato proprio “rendiconto condominiale” e per la prima volta ha indicato cosa deve contenere il rendiconto. Difatti il primo comma così recita “Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”.
Il legislatore, quindi, ha ritenuto opportuno fissare i punti cardine della rendicontazione condominiale, senza ingessarla in pesanti quanto inutili vincoli schematici, come avviene per la materia societaria.
D’altro canto, però, possono essere svariate le forme con cui viene ad essere redatto un rendiconto, ed è, pertanto, necessario che chi viene incaricato per svolgere la revisione abbia una qualche esperienza nel merito, dimostrabile e certificabile. Non è pensabile poter affidare il compito di valutare la corretta rendicontazione a soggetti che a loro volta devono essere controllati. È una contraddizione in termini, che non solo penalizza la revisione stessa, ma la rende addirittura nulla.
In questa sede, tuttavia, un altro aspetto, quanto mai singolare, preme far giungere all’attenzione di chi legge. Si tratta di un fenomeno inaspettato che è emerso con l’introduzione della revisione condominiale e che, con buona probabilità, lo stesso legislatore non pensava di ottenere. A rivolgersi, infatti, al revisore non sono solo i condòmini, ma anche gli stessi amministratori, vale a dire proprio coloro che dovrebbero essere controllati.
A seguito della riforma, molti sono i professionisti amministratori di condominio che si affidano ad esperti e revisori contabili condominiali per valutare la bontà del loro operato al fine di mettersi al sicuro da eventuali azioni di responsabilità da parte dei condòmini o semplicemente per avere un professionista che li coadiuvi e li guidi rendendo più efficiente il loro lavoro.
Taluni hanno addirittura richiesto, per particolari condomini, una sorta di asseverazione che attestasse la corretta stesura rendicontistica attraverso una perizia professionale, da cui emerga la giusta applicazione nonchè il rispetto delle disposizioni normative e regolamentari. Si rende opportuno precisare che in questi casi il costo della revisione ricade in toto in capo all’amministratore, essendo sua propria volontà avvalersi del revisore e non avendo l’assemblea deliberato tale spesa.
Occorre, poi, ricordare che per poter svolgere al meglio la propria attività, il revisore ha il diritto di accedere a tutta la documentazione contabile in possesso dell’amministratore. Il che significa che in questi casi il revisore, oltre all’incarico professionale, si trova a ricoprire un ruolo ed a svolgere quasi una funzione formativa, in quanto permette la diffusione di sempre maggiore professionalità.
Ancora una volta, quindi, viene ad assere rafforzata l’idea secondo la quale il revisore deve essere un figura professionale specializzata nella materia condominiale, e non un quisque de populo che millanta capacità non facilmente comprovabili.
Nel momento in cui l’assemblea delibera di sottoporre a revisione la rendicontazione condominiale viene imposto da parte del legislatore l’obbligo di specificare a quale periodo o periodi essa deve riferirsi: “[…] in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate”.
Da un punto di vista puramente formale è abbastanza semplice definire l’arco temporale che dovrà essere revisionato. Il problema che, però, si pone è da un’ottica squisitamente pratica. Chi ha svolto revisione condominiale sa che è piuttosto frequente riscontrare irregolarità non solo nell’anno amministrativo oggetto di indagine. Sovente si individuano situazioni di non facile identificazione che per poter essere comprese richiedono di procedere a ritroso nel tempo. Ci si domanda, pertanto, come ci si debba comportare, se diviene opportuno convocare una nuova assemblea riformulando il periodo di indagine, se procedere ugualmente alla rendicontazione, se l’assemblea ed il professionista in sede di attribuzione dell’incarico possano pattuire una maggiorazione del compenso qualora risulti inevitabile analizzare altre annualità. Tutti interrogativi che speriamo la giurisprudenza possa darci a breve delle risposte.
Attesa la volontà condominiale di avvalersi di un revisore, uno scoglio importante da superare è la ripartizione della fattura del professionista. Chi si occupa di materia condominiale conosce bene le dinamiche che sottendono tale problematica. Quasi sempre i condomini vogliono far ricadere l’onere del pagamento esclusivamente in capo a coloro che hanno optato per tale scelta.
Ebbene, nella stesura dell’articolo 1130 bis c.c. è lo stesso legislatore che ovvia a questa problematiche stabilendo che “[…] La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. […]“. Si è evitato così di intasare ulteriormente le aule giudiziarie almeno per questo aspetto.
In conclusione, quando se ne ravvisa l’opportunità, è opportuno per l’amministratore, inserire all’ordine del giorno della convocazione di assemblea il punto relativo alla “nomina revisore contabile: determinazione degli esercizi finanziari da revisionare e determinazione del suo compenso”, in modo che i condomini possano conoscere del punto oggetto dell’importante deliberazione, valutare le competenze offerte dei vari consulenti contabili al fine di godere a pieno dell’opera di un professionista serio ed in grado di soddisfare l’incarico della revisione contabile condominiale.